O cliente chega ao escritório com a cópia de um auto de penhora. Comprou o apartamento há três anos, quitou o preço, mudou-se e paga condomínio e IPTU. A escritura, porém, nunca foi levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Na matrícula, o imóvel continua em nome do vendedor — e foi por uma dívida do vendedor, em processo do qual o cliente jamais participou, que ocorreu a penhora de imóvel.
O instrumento de defesa, em regra, são os embargos de terceiro (arts. 674 a 681 do Código de Processo Civil). A medida permite que alguém alheio ao processo defenda sua posse ou um direito incompatível com a apreensão judicial do bem.
Antes de ajuizá-la, o advogado precisa verificar o prazo, a prova da posse ou do direito e a cronologia entre aquisição, execução e registros na matrícula.
Este artigo apresenta o cabimento, os requisitos processuais, a prova e o procedimento dos embargos de terceiro em litígios imobiliários, com atenção à situação do adquirente que ainda não registrou seu título. E termina no ponto que costuma decidir o caso: o que a falta de registro faz — e o que não faz — com a posição do adquirente.
Quando cabem embargos de terceiro em imóveis?
A ação de embargos de terceiro é uma ação de conhecimento, de procedimento especial, destinada a desfazer ou inibir constrição judicial sobre bem que o embargante possua ou sobre o qual tenha direito incompatível com o ato constritivo (art. 674, caput, do CPC).
A tutela também alcança a ameaça de constrição e pode serrequerida por proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor (art. 674, § 1º).
Nos embargos à penhora de imóvel, cinco situações merecem atenção:
Compra e venda sem registro seguida de penhora por dívida do titular registral
É o caso clássico citado na introdução. A Súmula 84 do STJ admite os embargos “fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. O STJ estendeu a orientação ao adquirente de imóvel na planta, que só não tinha a posse porque a obra não fora concluída: o contrato assinado pelas partes e por duas testemunhas, firmado antes do ajuizamento da ação, foi admitido como prova da posse (REsp 1.861.025/DF, 3ª T., rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/05/2020).
Proteção da posse
Locatários, usufrutuários e compromissários compradores podem embargar quando o ato judicial atinge sua posse direta ou indireta. O art. 677, § 2º, autoriza que o possuidor direto alegue, além da própria posse, o domínio de terceiro. Em regra, discute-se não a regularidade da ordem judicial, mas a afirmação de que o bem responde pela dívida do executado.
Meação
O cônjuge ou companheiro pode defender bens próprios ou sua meação, ressalvado o art. 843 do CPC (art. 674, § 2º, I, do CPC; Súmula 134/STJ). Em imóvel indivisível, o equivalente à quota do cônjuge alheio à execução recai sobre o produto da alienação, assegurada a preferência na arrematação e vedada a expropriação por valor que não garanta essa quota calculada sobre a avaliação (art. 843, §§ 1º e 2º). Por isso, a solução pode envolver reserva de valores, sem liberação integral do imóvel.
Aquisição questionada por fraude à execução
O adquirente atingido por decisão que declara ineficaz a alienação tem legitimidade para embargar (art. 674, § 2º, II), e o art. 792, § 4º, impõe sua intimação prévia para embargar em 15 dias.
A fraude à execução não invalida o negócio: torna a alienação ineficaz apenas em relação ao exequente (art. 792, § 1º), e sua configuração pode ser debatida nos próprios embargos. A fraude contra credores possui disciplina distinta e não pode resultar na anulação do negócio dentro desses embargos (Súmula 195/STJ).
Imissão na posse de imóvel arrematado
Quando o arrematante busca ingressar em imóvel ocupado por pessoa que não participou da execução (por meio da imissão na posse em leilão), o ocupante poderá opor embargos se comprovar posse ou direito incompatível com a medida. A simples ocupação, sem fundamento jurídico demonstrado, não assegura o acolhimento. Nessas hipóteses, a data dos primeiros atos contra a posse pode afetar a tempestividade.
O art. 674, § 2º, também contempla quem sofre constrição após desconsideração da personalidade jurídica sem ter participado do incidente e o credor com garantia real não intimado dos atos expropriatórios.
Quem pode opor os embargos de terceiro e qual é o prazo?
Quanto à legitimidade ativa, pode ajuizar os embargos quem não integra a relação processual que originou a constrição e demonstra posse, propriedade ou outro direito incompatível com ela, além das pessoas equiparadas a terceiros pelo art. 674, § 2º.
No polo passivo figura quem se beneficia da constrição, normalmente o exequente. O art. 677, § 4º, determina a inclusão do adversário no processo principal quando foi ele quem indicou o bem à penhora. Assim, se o próprio executado nomeou imóvel pertencente a terceiro, também deverá integrar a demanda.
Competência
Os embargos são distribuídos por dependência ao juízo que ordenou a constrição (art. 676). A competência é funcional e, portanto, absoluta: não se desloca por conexão com ação de usucapião (CC 142.849/SP, 2ª Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/03/2017).
Na constrição por carta, os embargos são oferecidos no juízo deprecado, salvo se o bem foi indicado pelo deprecante ou se a carta já foi devolvida (art. 676, parágrafo único; REsp 2.095.460/SP, 3ª T., rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 06/02/2024). Manifestado interesse de ente federal, cabe à Justiça Federal decidir sobre ele (Súmula 150/STJ).
Prazo
O prazo dos embargos de terceiro varia conforme a fase processual:
- Processo de conhecimento: os embargos cabem a qualquer tempo, enquanto não transitada em julgado a sentença.
- Cumprimento de sentença e execução: a medida pode ser apresentada até 5 dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta (art. 675 do CPC).
- Alegação de fraude na aquisição: o adquirente intimado previamente dispõe de 15 dias para a defesa preventiva (art. 792, § 4º). O transcurso desse período não impede embargos posteriores, observados os limites do art. 675, mas afasta o efeito suspensivo automático dessa defesa preventiva (REsp 2.082.253/PR, 3ª T., rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/09/2023).
Há uma particularidade jurisprudencial. Em favor do terceiro que não tinha ciência da execução, o STJ admite, excepcionalmente e sempre em benefício do embargante, que o prazo de 5 dias flua da data da turbação ou do esbulho. Não admite, porém, que a mera intimação da penhora sirva de termo inicial, porque o art. 675 já fixa os marcos do prazo (REsp 2.075.570/PR, 3ª T., rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/09/2023).
No REsp 1.967.057/CE, julgado em 29/03/2022, a Terceira Turma considerou que a notificação extrajudicial do arrematante para desocupação configurou turbação. Os embargos ajuizados 13 dias depois foram considerados intempestivos. O precedente recomenda providências desde o primeiro ato que ameace concretamente a posse e exame imediato das datas processuais. Por isso o advogado deve sempre orientar o cliente no sentido de que o tempo é um dos ativos mais valiosos em litígios imobiliários.
Quais documentos são necessários nos embargos de terceiro?
A petição inicial deve trazer prova sumária da posse ou do domínio e da qualidade de terceiro, com documentos e rol de testemunhas (art. 677). A instrução deve esclarecer o direito, a situação do imóvel penhorado e a data da constrição.
- Matrícula atualizada e certidão de ônus: conferir os gravames já existentes à data do negócio (hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade, penhoras) e as averbações posteriores, sobretudo a premonitória e a da penhora, com suas datas;
- Título de aquisição: juntar escritura, compromisso ou cessão. Em instrumento particular, a data não se presume perante terceiros. Sua anterioridade deve ser demonstrada por elementos como registro, apresentação à repartição pública ou outro fato que estabeleça data certa (art. 409, parágrafo único, do CPC);
- Comprovantes de pagamento: apresentar transferências bancárias, recibos e extratos contemporâneos ao negócio, rastreáveis até o vendedor;
- Prova da posse: reunir contas de consumo, IPTU e condomínio em nome do adquirente, declarações de imposto de renda, contratos de locação, correspondências e testemunhas;
- Peças da execução: petição inicial, data do ajuizamento e da citação do executado, decisão e auto ou termo de penhora, edital de leilão e auto de arrematação, se houver, e eventual notificação para desocupação. É com elas que se monta a cronologia e se identifica o prazo aplicável;
- Certidões do vendedor ao tempo do negócio: embora certidões judiciais, caso obtidas, não sejam requisito legal para caracterizar a boa-fé do adquirente, podem ajudar a demonstrar as diligências realizadas.
Como funciona o procedimento dos embargos de terceiro?
O procedimento começa competição inicial distribuída por dependência, indicando o direito do embargante, o ato questionado e o pedido de suspensão. O juiz pode determinar audiência preliminar para prova da posse (art. 677, § 1º, do CPC).
Se houver prova suficiente do domínio ou da posse, o juiz determina a suspensão das medidas constritivas sobre o bem e, se requerida, a manutenção ou reintegração provisória da posse (art. 678 do CPC). A caução facultativa prevista no parágrafo único refere-se à ordem possessória, ressalvada a situação de quem não pode prestá-la por insuficiência econômica.
O embargado tem 15 dias para contestar, após os quais se segue o procedimento comum, com eventual produção de provas e julgamento (art. 679). Se os embargos forem opostos por credor com garantia real, o embargado somente poderá alegar que o devedor comum é insolvente, que o título é nulo ou não obriga terceiro, ou que outra é a coisa dada em garantia (art. 680). Acolhido o pedido, a constrição é cancelada, com reconhecimento do domínio, da manutenção da posse ou da reintegração definitiva (art. 681).
Havendo leilão designado, a petição deve requerer expressamente, em caráter liminar, a sustação dos atos expropriatórios sobre o imóvel, com comunicação ao juízo da execução e ao leiloeiro.
Os embargos de terceiro envolvendo imóvel arrematado também exigem atenção ao art. 903 do CPC. A arrematação aperfeiçoa-se com a assinatura do auto, sem prejuízo das hipóteses legais de invalidação, ineficácia ou resolução (§ 1º). O interessado podeprovocar o juiz em até dez dias quanto a essas questões (§ 2º); expedida a carta ou ordem de entrega, eventual invalidação exige ação autônoma, com participação necessária do arrematante (§ 4º).
Na prática, porém, as vias convergem num ponto: consolidada a arrematação, a reversão fica muito mais difícil. A 4ª Turma do STJ reformou decisão que desfizera incidentalmente arrematação consolidada de imóvel que não pertencia à executada: após a carta e a imissão, o desfazimento exige ação autônoma e as nulidades se resolvem em perdas e danos, sem atingir o arrematante de boa-fé (REsp 2.063.106/CE, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 04/05/2026). O caso tinha peculiaridades, mas evidencia os riscos de esperar pela conclusão da alienação judicial.
Como a falta de registro interfere nos embargos de terceiro?
Entre vivos, a propriedade imóvel se transfere pelo registro; enquanto ele não ocorre, o alienante continua a ser havido como dono (art. 1.245, caput e § 1º do Código Civil). A ausência do registro do imóvel em nome do comprador facilita sua indicação em execuções movidas contra o alienante.
Isso não encerra a questão. A titularidade registral não impede que o adquirente demonstre, nos embargos, posse ou direito incompatível com a constrição (Súmula 84/STJ). A decisão favorável protege o direito reconhecido naquele processo, sem transferir a titularidade registral. Conforme as circunstâncias, a adjudicação compulsória poderá ser examinada para regularizar a aquisição.
Fraude à execução e cronologia
A cronologia do negócio é determinante para a alegação de fraude. Sem registro da penhora, cabe ao credor provar a má-fé do adquirente (Súmula 375/STJ; Tema 243, REsp 956.943/PR, Corte Especial, rel. p/ acórdão Min. João Otávio de Noronha, j. 20/08/2014).
A alienação posterior à averbação premonitória presume-se em fraude à execução (art. 828, § 4º, do CPC), e a averbação do arresto ou da penhora no registro competente gera presunção absoluta de conhecimento por terceiros (art. 844).
O art. 54, §§ 1º e 2º, da Lei 13.097/2015 protege, com ressalvas, o terceiro adquirente de boa-fé diante de situações não constantes da matrícula e dispensa a apresentação de certidões judiciais para caracterização da boa-fé. O STJ aplicou essa orientação ao examinar aquisição sem certidões e sem constrição registrada (AgInt no AREsp 2.944.581/MT, julgado em 01/06/2026). Ainda assim, a obtenção de certidões é medida preventiva útil na análise dos riscos da operação.
A execução fiscal exige exame separado. Para negócios realizados sob a redação do art. 185 do CTN dada pela LC 118/2005, a alienação posterior à inscrição em dívida ativa sujeita-se à presunção de fraude reconhecida no Tema 290/STJ, independentemente da Súmula 375.
Por que os embargos não substituem o registro
A falta de registro pode produzir consequências mesmo quando os embargos são acolhidos. Pelo Tema 872/STJ, a distribuição dos honorários segue o princípio da causalidade: o adquirente que deixou de atualizar a titularidade pode ser responsabilizado, ressalvada a resistência injustificada do embargado depois de conhecer a transmissão.
Também é necessário identificar a natureza da dívida. Obrigações condominiais podem alcançar o próprio imóvel, conforme a relação jurídica com a unidade e as circunstâncias do caso. O Tema 886/STJ, relativo à responsabilidade pelas despesas condominiais, está sujeito a revisão no Tema 1.349, ainda pendente de julgamento.
O registro do título e a regularização do imóvel reduzem a exposição do adquirente a litígios futuros, mesmo após o levantamento de uma penhora.
Conclusão
Diante da constrição de um imóvel, o advogado precisa responder a três perguntas: quando o cliente soube da execução ou sofreu o primeiro ato contra sua posse? Quais documentos demonstram a aquisição, a posse e a anterioridade do negócio? O que a matrícula mostrava, e quando?
Embargos de terceiro apresentados tempestivamente e com documentação adequada podem proteger o adquirente, o possuidor ou outro titular de direito atingido por processo alheio. Sua eficácia, porém, depende das circunstâncias do caso, da natureza da dívida e da fase de expropriação.
O trabalho preventivo começa antes da disputa: análise da matrícula e das certidões, formalização do negócio, conservação dos comprovantes e registro do título. Identificadas pendências, cabe avaliar o caminho de regularização antes que outro processo atinja o imóvel.
A atuação em embargos de terceiro envolve conhecimentos de Processo Civil, Direitos Reais e Registro de Imóveis, podendo exigir apoio jurídico especializado.
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