A aquisição de um imóvel raramente se consuma em um único ato. Entre a manifestação inicial de vontade e a transferência efetiva da propriedade, há uma sequência documental dividida em etapas — contrato preliminar, escritura pública e registro — e cada uma delas possui natureza jurídica própria, efeitos distintos e riscos específicos.
No entanto, é na fase da formalização do contrato preliminar que se origina a maior parte dos litígios imobiliários. Cláusulas de arrependimento mal redigidas, arras sem qualificação expressa e contratos que não definem se admitem ou não a retratação. Vícios de técnica contratual podem, anos depois, desaguar em ações de rescisão, adjudicação compulsória e discussões intermináveis sobre retenção de valores.
Por isso, é importante que o advogado domine a distinção entre os contratos preliminares e o contrato de compra e venda definitivo, possibilitando, assim, a estruturação de um negócio juridicamente sólido.
Um contrato preliminar bem redigido define o que acontece se uma das partes desistir, quantifica as consequências financeiras da ruptura, assegura ao comprador a via da execução específica e protege o vendedor contra o inadimplemento.
O objetivo deste artigo, dirigido especialmente a colegas advogados, inclusive os que atuam em outras áreas e se deparam com demandas imobiliárias de seus clientes, é examinar os contratos preliminares, destacando a diferença entre promessa e compromisso de compra e venda, apresentar o caminho até o registro e revelar os efeitos da desistência e os instrumentos disponíveis para obtenção do título definitivo.
Diferença entre promessa e compromisso de compra e venda
Na prática forense e negocial, “promessa” e “compromisso” de compra e venda são frequentemente empregados como sinônimos. O Código Civil disciplina o contrato preliminar nos art. 462 a 466 e aborda a promessa nos art. 1.417 e 1.418, sem fixar uma distinção terminológica rígida. Contudo, a doutrina e a jurisprudência estabelecem uma diferenciação funcional baseada no critério da retratabilidade.
Nas negociações imobiliárias, a celebração do ajuste preliminar costuma vir acompanhada da entrega de uma quantia em dinheiro ou bem, denominada de arras (ou sinal). As arras cumprem duas funções distintas no ordenamento jurídico: confirmar a celebração do negócio ou garantir o direito de desfazimento. A presença ou ausência da faculdade de desistência é o fator que determina a natureza jurídica do sinal e qualifica o contrato.
A promessa de compra e venda é o contrato preliminar que contém a cláusula de arrependimento. Trata-se de negócio retratável, isto é, as partes reservam-se o direito de desistir da conclusão do contrato definitivo, arcando com as consequências pactuadas.
Nessa modalidade, o sinal possui natureza de arras penitenciais. O art. 420 do Código Civil determina que quem entregou o sinal o perde em favor da outra parte e quem o recebeu deve devolvê-lo acrescido do valor equivalente. Nesse regime, as arras exercem função indenizatória pelo exercício da faculdade de saída, afastando a cobrança de indenização suplementar.
A cláusula de arrependimento precisa indicar quem pode exercê-la, dentro de qual prazo, de que forma e com quais efeitos financeiros. A simples utilização da palavra “sinal” não define, de forma isolada, a natureza das arras. O instrumento deve declarar se o valor confirma a contratação ou remunera a faculdade de saída.
O contrato de compromisso de compra e venda, por sua vez, é o contrato preliminar irretratável, isto é, não admite arrependimento unilateral: uma vez celebrado, as partes estão vinculadas à conclusão do negócio, restando apenas a execução das obrigações: o pagamento do preço pelo compromissário e a outorga da escritura definitiva pelo compromitente.
Neste caso, nos termos dos art. 417 a 419 do Código Civil, as arras possuem natureza confirmatória. Elas funcionam como princípio de pagamento do preço total e confirmação do negócio, sem conceder direito de desfazimento unilateral.
A consequência prática da distinção aparece no art. 1.417 do Código Civil, que confere o direito real do promitente comprador apenas à promessa “em que se não pactuou arrependimento”, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O art. 1.418 assegura ao promitente comprador, titular desse direito real, a faculdade de exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer a adjudicação compulsória. A presença da cláusula de arrependimento altera, portanto, o regime das arras e afasta a exigibilidade da celebração do contrato definitivo por via de execução específica.
A jurisprudência, por seu turno, relativizou o formalismo relacionado ao registro. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, na Súmula 239, que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis“, reconhecendo que o compromisso não registrado possui plena eficácia obrigacional entre as partes contratantes.
O registro permanece, porém, indispensável para a oponibilidade erga omnes e para a constituição do direito real do promitente comprador (art. 1.417 do CC).
Ademais, a denominação do documento não define o seu regime jurídico. Um instrumento intitulado “compromisso” que contenha cláusula de arrependimento será tratado como promessa retratável, assim como um “recibo de sinal” sem cláusula de arrependimento pode configurar compromisso irretratável.
Por isso, a redação e revisão do contrato preliminar, seja ele a promessa ou o compromisso de compra e venda de imóvel, deve considerar o conjunto das cláusulas e exige uma decisão consciente sobre a retratabilidade.
O caminho até o registro na compra e venda de imóveis
A transferência da propriedade imobiliária no direito brasileiro obedece a uma sequência documental que o advogado deve dominar e acompanhar.
1. Contrato preliminar (promessa ou compromisso)
O contrato preliminar de compra e venda fixa as bases do negócio. Em regra, é celebrado por instrumento particular e contém a identificação das partes e do imóvel, preço, forma de pagamento, prazos, condições suspensivas, regime das arras, responsabilidade por tributos e despesas e a definição sobre a possibilidade de arrependimento.
O art. 462 do Código Civil exige que o preliminar contenha todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, com exceção da forma. A descrição do imóvel deve guardar correspondência com os dados registrais e as obrigações precisam ser verificáveis.
É nessa etapa que a due diligence imobiliária deve ser conduzida. A análise pode abranger a matrícula atualizada do imóvel, certidões fiscais e judiciais, gravames, indisponibilidades, situação urbanística, ocupação e capacidade das partes.
2. Escritura pública
A escritura pública de compra e venda é lavrada no Cartório de Notas e constitui, salvo disposição legal em sentido diverso, a forma exigida para os negócios que envolvam direitos sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil.
A escritura é o título translativo, mas sua lavratura, por si só, não transfere a propriedade. O tabelião qualifica as partes, verifica certidões, colhe a manifestação de vontade e formaliza o negócio jurídico definitivo.
3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
A propriedade se transmite com o registro do título translativo, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Enquanto não registrado o título, o alienante continua dono (art. 1.245, § 1º).
A escritura sem registro gera direitos obrigacionais, mas não impede que o vendedor de má-fé aliene o mesmo bem a terceiro que registre primeiro. Prevalece, pelo princípio da prioridade registral (art. 186 da Lei 6.015/1973), quem primeiro protocolar seu título. Desse princípio decorre a importância da prenotação no registro de imóveis.
Desistência, arrependimento e impactos financeiros
A ruptura do contrato preliminar representa a origem de grande parte das disputas no mercado imobiliário. Para determinar a devolução de valores, a retenção de sinal e a cobrança de multas, a lei diferencia três situações: o arrependimento, a resilição voluntária e a resolução por inadimplemento.
O arrependimento opera exclusivamente nos contratos que contêm cláusula expressa nesse sentido. A desistência constitui direito potestativo e sujeita a parte que exerce o arrependimento às regras do art. 420 do Código Civil. As arras penitenciais funcionam como prefixação das perdas e danos, sendo vedada a cobrança de indenização suplementar: a perda ou devolução do valor em dobro é o teto da consequência financeira.
A resilição é a desistência voluntária sem amparo em cláusula de arrependimento. Pode ocorrer por distrato, quando há concordância entre as partes, ou por manifestação unilateral nas hipóteses permitidas pela lei ou pelo contrato (art. 472 e 473 do Código Civil).
Embora o compromisso seja irretratável, a jurisprudência admite a resolução do contrato a pedido do comprador impossibilitado de honrar as prestações, assegurando ao vendedor o direito de reter percentual dos valores pagos para ressarcimento de despesas administrativas e operacionais.
A resolução, por sua vez, fundamenta-se no descumprimento das obrigações contratualmente assumidas, nos termos do art. 475 do Código Civil, abrindo margem à apuração de perdas e danos adicionais.
Nos contratos imobiliários submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a Súmula 543 do STJ orienta que, na resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata. No caso de desistência ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se retenção parcial pelo vendedor.
Para os empreendimentos submetidos ao regime da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei 4.591/1964, foram fixados limites objetivos para a retenção de valores. O art. 67-A da Lei 4.591/1964 autoriza a retenção da pena convencional de até 25% da quantia paga, podendo atingir 50% nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.
Prever expressamente o regime das arras, os percentuais de retenção, os prazos de devolução e o procedimento de desfazimento reduz drasticamente o espaço para litígios e, caso estes ocorram, oferece parâmetros para sua solução.
O direito real do promitente comprador e a adjudicação compulsória
A celebração do compromisso ou da promessa sem cláusula de arrependimento, aliada ao registro do instrumento no cartório de imóveis, gera o direito real do promitente comprador, enquadrado no art. 1.225, inciso VII, do Código Civil.
Constituído o direito real, o promitente comprador passa a ter posição jurídica oponível erga omnes: terceiros que adquirirem o imóvel ou constituam gravames posteriores ao registro da promessa receberão o bem onerado pelo direito do promitente.
Pago integralmente o preço, caso o promitente vendedor se recuse a outorgar a escritura, o art. 1.418 do CC confere ao promitente comprador a possibilidade de ajuizar ação de adjudicação compulsória. A sentença substitui a declaração de vontade do vendedor e serve de título para registro (art. 501 do Código de Processo Civil). Como visto, a Súmula 239 do STJ dispensa o registro prévio do compromisso para o exercício da pretensão entre as partes.
A Lei 14.382/2022 introduziu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), viabilizando o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. A regulamentação do instituto consta do Provimento CNJ n.º 150/2023, incorporado aos art. 440-A a 440-AM do Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça.
A via extrajudicial requer a apresentação do instrumento de promessa ou compromisso (ou de cessão), prova do pagamento integral do preço, ata notarial lavrada por tabelião atestando o implemento das condições, a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura e a representação do requerente por advogado, uma exigência expressa da lei.
Cabe ao advogado verificar as normas da Corregedoria estadual, que podem detalhar o procedimento. Em Minas Gerais, por exemplo, o Provimento Conjunto n.º 142/2025 revisou o Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça (Provimento Conjunto n.º 93/2020) e regulamentou expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, em harmonia com o CNN/CN/CNJ-Extra.
A regularização do domínio por meio do procedimento registral reduz prazos operacionais e diminui a carga do Poder Judiciário. Entretanto, havendo litigiosidade instaurada, impugnação fundamentada do promitente vendedor ou vícios na cadeia documental, a via judicial permanece necessária.
A importância da técnica contratual na advocacia imobiliária
O domínio sobre as diferenças entre promessa e compromisso de compra e venda é fundamental para o advogado que atua no mercado imobiliário, uma vez que a escolha entre a promessa retratável e o compromisso irretratável integra a estratégia jurídica do negócio.
Essa escolha define se o cliente terá direito de saída ou vínculo definitivo; se as arras serão teto indenizatório ou princípio de pagamento; se o comprador terá acesso à adjudicação compulsória ou apenas a perdas e danos; se o direito será oponível a terceiros ou confinado à relação obrigacional.
Cada uma dessas definições deve ser tomada conscientemente, à luz dos interesses da parte assistida. O vendedor que negocia com vários interessados pode preferir a retratabilidade. O comprador que pagará em parcelas longas precisa da irretratabilidade e do registro. O investidor que adquire para revenda precisa de cláusulas de cessão bem estruturadas.
Na condição de advogado e corretor, atuo na estruturação de negócios imobiliários com foco na prevenção de litígios e na segurança do processo, acompanhando a transição do instrumento preliminar ao registro do título definitivo.
Da mesma forma, presto serviços de advocacia de apoio e estabeleço parcerias com advogados de outras especialidades que necessitam de suporte técnico em demandas do direito imobiliário. Essa colaboração preserva a relação do colega com seu cliente e agrega a técnica específica que a matéria exige, desde a redação do contrato preliminar até a adjudicação compulsória extrajudicial.
Conclusão
As diferenças entre promessa e compromisso de compra e venda orientam a estruturação dos contratos preliminares no mercado imobiliário. A segurança na aquisição imobiliária depende de uma estruturação contratual sólida e coerente com o negócio.
Entre o contrato preliminar e o registro, cada etapa exige redação adequada, análise documental e acompanhamento jurídico.
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